2023年4月总结|土地篇：土地供应常态化，长沙二批次集中供地挂牌，首批全部成交
引言：4月长沙首批集中供地全部成交，创50%熔断纪录，民企拿地积极性提高，但城市内部热度分化，全国横评溢价率低位。供应端二批次集中供地挂牌，仅4宗，土拍制度调整之下，预计长沙后续挂地将趋于小体量，多批次常态化供应。01长沙第二批次集中供地入市供应端趋于小体量和多批次常态化4月长沙六区一县经营性用地供应6宗，累计建面125.15万方，长沙二批集中供地挂牌；成交8宗，累计建面122.20万方，平均楼板价5914元/㎡，平均溢价率6.35%，长沙首批集中供地全部成交。4月土地供应一是常规供地，长沙县供应2宗地，均位于万家丽北板块，为纯住宅地，要求竞得人提交与长沙县安沙镇人民政府签订的《团购房源协议》。另外其中[2022]长沙县049号为二次挂牌地块，该地块曾于去年8月挂牌，随后中止。二是二批次集中供地，共4宗，3宗纯住宅，1宗商业，仅大托板块地块住宅限价13500元/㎡，其它地块均不限价。其中021号和022号地块均要求竞得人为世界500强企业，二批次集中供地将于2023年5月30日正式竞拍。土拍制度调整之下，预计长沙后市挂地将趋于小体量，多批次常态化供应。02长沙首批集中供地成交创50%熔断纪录民企拿地积极性提高4月16日，长沙2023年首批集中供地成交，总成交金额72.27亿元，平均溢价率6.35%，平均楼板价5914元/㎡。首轮供地全部成交，无流拍，熔断率高达50%，创下长沙集中供地以来记录，长沙土拍市场开局热度攀升。4宗底价成交地块于4月16日当天成交，4宗熔断地块于4月25日摇号竞的，最终8宗地块由5家国企和3宗民企竞的。城市内部热度分化情况较为严重，熔断率50%，城投托底率25%，底价成交率25%。房企积极参拍热点优质地块，发展中板块地块由于出让条件严苛等原因受冷落，由城投公司托底。4宗 “熔断”地块中共17个房企参与摇号，其中民企仅6家，市占率35%，参拍房企仍以国央企为主。从摇号名单来看，永州嘉信地产是少有的参与两宗地块摇号的民企，而早在去年，该房企就在30轮报价厮杀中脱颖而出，拿下市政府麓山国际实验小学旁低密地块，容积率仅1.57，是近五年来长沙招拍挂市场二环内最低容积率地块，规划为毛坯洋房和叠墅产品，即将入市，嘉信地产深耕布局长沙新蓝图的意图已然显现。去年同期，嘉信地产也于零陵拿下双限地块，彰显出嘉信集团较强的开发实力和雄厚资金储备。纵观长沙集中供地至今，虽然一直是由国有企业占据土拍市场主导位置，但是民企占比受大环境影响波动剧烈，2022年占比仅2成，民企拿地积极性跌入谷底。2023年首批集中供地民企市占率占比达到38%，较去年提升17个百分点，一方面是首批供地土地质素较优，另一方面则是今年一季度楼市较去年同期热度提升较大，市场信心有所恢复，民企拿地意愿有所增强。对比全国市场来看，截至4月26日，一共有10个城市完成首轮土拍，其中长沙首批集中供地溢价率6.35%，居第9位，仅高于底价成交的长春。主要在于各城市多以核心区域优质地块出让为主，城市面竞争较大，房企拿地资金流向长三角城市所致。03二季度预供地块多优质地块短期看土拍较热行情可持续根据长沙预供地信息，预计将有19宗地块于5-6月陆续挂牌，以纯住宅为主，且位置多位于热门板块，土地质素较优。叠加今年土拍规则宽松、土地核心指标优化，为企业提升利润空间和降低投资门槛。双优条件之下，预计2季度土拍热度将延续。预供地中， F04地块集洋湖北、低容、亲水三大优势资源配置，且周边二手房置换的需求较高。另外洋湖板块近两年土地供应集中在洋湖南，北面基本已开发完成，可供出让地块较少，后市项目入市竞争度较低，预计将引来较强关注度，成为市场热点。此外，滨江新城北、大王山文旅和湘江智谷等热点板块也均有多块宗地出让。土地市场小结4月长沙土拍市场回暖，供应端二批次集中供地入市，成交端首批集中供地成交积极。一方面是首批土地质素优越，二方面是一季度多方指标来看，新房市场有回暖趋势。但政策刺激带来的边际复苏，不代表市场已进入上行通道，长沙来访量首波热行情2月中旬已到顶，阶段性的政策刺激，在还未全面恢复的经济市场中的局限性逐渐显露。上半年投资压力依旧，土拍热度长期热度能否延续有赖于楼市回暖情况。版权申明：本文版权归克而瑞湖南机构所有，未经许可与授权，严禁转载。如需转载和合作，请致电19892894436（微信同号）。免责声明：本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述城市的出价或评估，我司对使用本文中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。
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